Las hipotecas multidivisas salen caras

Durante la época de la burbuja inmobiliaria, y más concretamente en los años 2007 y 2008, el Euríbor cotizaba con unos mínimos del 3,5%. Ante esos niveles de cotización tan elevados, pareció más atractivo referenciar la hipoteca en yenes o en francos suizos, que entonces cotizaban a un 1% y un 2%, respectivamente. Como consecuencia de ello, y mientras duró esta situación, quienes apostaron por escoger una hipoteca multidivisa pagaban una cuota menos elevada que los que la habían referenciado al Euríbor.

A ello se añade que desde ese momento a la actualidad el euro se ha depreciado en torno al 20 y el 30 por ciento frente al yen y el franco suizo, respectivamente.

A pesar del aparente ahorro momentáneo, el riesgo en este tipo de hipotecas era elevado. El consumidor que contrataba dicho producto debía ser mucho más prevenido. El riesgo de las hipotecas multidivisas se plasmaba en dos aspectos: en primer lugar por la fluctuación del tipo referenciado escogido (es decir según las fluctuaciones en el mercado de la cotización del yen o del franco suizo, al igual que puede ocurrir con el Euríbor), y, en segundo lugar, por la variación del tipo de cambio de dichas monedas. Esta última variación del tipo de cambio influía notoriamente en las hipotecas multidivisas, dado que el capital se concedía y se devolvía en moneda extranjera. Consecuentemente eran dos los factores diferentes de los que dependía el encarecimiento de la hipoteca, tanto si el índice de referencia fluctuaba al alza como si la divisa (el yen o el franco suizo) aumentaban de valor respecto al euro.

 

En el año 2009 el Euríbor se desplomó, por lo que los que tenían contratada una hipoteca multidivisa vieron cómo sus cuotas ya no eran más baratas que las que pagaban los titulares de un préstamo hipotecario convencional. A ello se añadió que tanto el yen como el franco suizo empezaron a mejorar su cotización respecto al euro. El resultado fue que muchos deudores hipotecarios se vieron pagando más por el capital que recibieron en préstamo, deviniendo sus préstamos mucho más gravosos.

A modo de ejemplo decir que se han dado situaciones en las que una hipoteca referenciada al yen en el año 2008 por importe de 310.000 euros tenía una deuda pendiente en enero de 2017 de 309.000 euros. Durante todo ese tiempo, y pese a que el afectado había hecho frente al pago de 162.000 euros, sólo había amortizado 1.000 euros del préstamo. Es decir, los afectados, después de pagar durante todos estos años puntualmente sus préstamos, deben más al banco ahora que cuando contrataron su préstamo.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) publicó el pasado día 20 de septiembre una sentencia en la que concluye que estos productos son abusivos si el cliente no recibe la información suficiente para tomar decisiones fundadas y prudentes. La hipoteca multidivisa es abusiva, y, por tanto, nula en tales supuestos por falta de transparencia en la comercialización del producto.

Al mismo tiempo el día 21 de septiembre el Tribunal Supremo comenzó su deliberación sobre un caso afectado por este tipo de hipotecas, de manera que el fallo que dicte sentará jurisprudencia (ya existía una sentencia de 2015).

También hay una Directiva Comunitaria que considera que las multidivisas deben restringirse a profesionales o que residan en el lugar de la moneda extranjera o que tenga sus ingresos en dicha moneda. La legislación estatal no ha adaptado el ordenamiento jurídico a dicha Directiva, pero ello no obsta a que deba aplicarse.

Visto el panorama actual, y en el caso de que se vea afectado por una hipoteca multidivisa, le aconsejamos que ponga su caso en manos de un abogado especialista que pueda asesorarle y defender sus derechos adecuadamente.

 

Les hipoteques multidivises surten cares

Les hipoteques multidivises surten cares

Durant l’època de la bombolla immobiliària, i més concretament en els anys 2007 i 2008, l’Euríbor cotitzava amb uns mínims del 3,5 per cent. Davant d’aquests nivells de cotització tan elevats, va semblar més atractiu referenciar la hipoteca en iens o en francs suïssos, que llavors cotitzaven a un 1 per cent i un 2 per cent, respectivament. Com a conseqüència d’això, i mentre va durar aquesta situació, els qui van apostar per escollir una hipoteca multidivisa pagaven una quota menys elevada que no pas els que l’havien referenciat a l’Euríbor.

S’hi afegeix que des d’aquell moment a l’actualitat l’euro s’ha depreciat entorn del 20 i el 30 per cent davant el ien i el franc suís, respectivament.

Malgrat l’aparent estalvi momentani, el risc en aquest tipus d’hipoteques era elevat. El consumidor que contractava l’esmentat producte havia de ser molt més previngut. El risc de les hipoteques multidivises es plasmava en dos aspectes: en primer lloc per la fluctuació del tipus referenciat escollit (és a dir segons les fluctuacions al mercat de la cotització del ien o del franc suís, així com pot passar amb l’Euríbor), i, en segon lloc, per la variació del tipus de canvi de les esmentades monedes. Aquesta última variació del tipus de canvi influïa notòriament en les hipoteques multidivises, ja que el capital es concedia i es tornava en moneda estrangera. Conseqüentment eren dos els factors diferents de què depenia l’encariment de la hipoteca, tant si l’índex de referència fluctuava a l’alça com si la divisa (el ien o el franc suís) augmentaven de valor respecte a l’euro.

L’any 2009 l’Euríbor es va desplomar, per la qual cosa els que tenien contractada una hipoteca multidivisa van veure com les seues quotes ja no eren més barates que les que pagaven els titulars d’un préstec hipotecari convencional. S’hi va afegir que tant el ien com el franc suís van començar a millorar la seua cotització respecte a l’euro. El resultat va ser que molts deutors hipotecaris es van veure pagant més pel capital que van rebre en préstec, esdevenint els seus préstecs molt més costosos.

A tall d’exemple val a dir que s’han donat situacions en les quals una hipoteca referenciada al ien l’any 2008 per import de 310.000 euros tenia un deute pendent el gener del 2017 de 309.000 euros. Durant tot aquell temps, i malgrat que l’afectat havia fet front al pagament de 162.000 euros, només havia amortitzat 1.000 euros del préstec. És a dir, els afectats, després de pagar durant tots aquests anys puntualment els seus préstecs, deuen més al banc ara que quan van contractar el seu préstec.

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) va publicar el dia 20 de setembre passat una sentència en la qual conclou que aquests productes són abusius si el client no rep prou informació per prendre decisions fundades i prudents. La hipoteca multidivisa és abusiva, i, per tant, nul·la en tals supòsits per falta de transparència en la comercialització del producte.

Al mateix temps el dia 21 de setembre el Tribunal Suprem va començar la seua deliberació sobre un cas afectat per aquest tipus d’hipoteques, de manera que la sentència que dicti establirà jurisprudència (ja existia una sentència del 2015).

També hi ha una Directiva Comunitària que considera que les multidivises s’han de restringir a professionals o que resideixin al lloc de la moneda estrangera o que tinguin els seus ingressos en l’esmentada moneda. La legislació estatal no ha adaptat l’ordenació jurídica a l’esmentada Directiva, però això no obsta que s’hagi d’aplicar.

Vist el panorama actual, i en el cas que us vegeu afectats per una hipoteca multidivisa, us aconsellem que poseu el vostre cas en mans d’un advocat especialista que pugui assessorar-vos i defensar els vostres drets adequadament.

 

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