Otra cláusula abusiva: comisión de apertura

La cláusula de comisión de apertura establecida en los contratos de préstamos hipotecarios suele venir predeterminada por el banco. En este tipo de productos el prestamista fija un porcentaje sobre el capital, que suele “rondar” entre el 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo. Esta cantidad se deduce directamente de la cantidad de dinero que se le entrega al prestatario, una vez firmada la escritura de préstamo.

La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, establece en el artículo 3.1 que sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos. En el mismo sentido la Orden de 12 de diciembre de 1989 incidía en la necesidad de que había de existir una correlación entre el gasto y el servicio prestado al cliente por el banco. Las entidades financieras imponen a los consumidores de los préstamos esta comisión de apertura, constituyendo una cláusula que viene pre-redactada en los contratos, de manera que el cliente bancario carece de capacidad para negociarla. Ello hace que esta cláusula constituya una condición general de la contratación. La Ley de consumidores y usuarios entiende que son cláusulas abusivas todas aquellas que no hayan sido negociadas individualmente, así como las prácticas no consentidas expresamente que, contra las exigencias de la buena fe, causen un perjuicio al consumidor o usuario, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. También considerará abusivas las estipulaciones que vinculen el contrato a la voluntad del empresario (banco) o que determinen la falta de reciprocidad en el contrato. Entre las causas que pueden generar esta falta de reciprocidad entre las partes puede encontrarse el supuesto de la imposición de una comisión de apertura que no supone una contraprestación a un servicio prestado realmente a favor del cliente bancario.

Numerosos Juzgados han declarado nula la cláusula de comisión de apertura en el contrato de préstamo hipotecario, por abusiva y desproporcionada, así como por falta de reciprocidad, dado que se fija “automáticamente” sin que se justifique la causa de su devengo, ni el servicio efectivamente prestado que viene a contraprestar.

En la práctica, esta comisión de apertura, junto a la comisión por estudio, viene a pagar los gastos por gestiones propias que ha de efectuar el banco para realizar la operación. Así, por ejemplo, las valoraciones de riesgo (estudio) y gestiones que conlleva la misma, por lo que resulta evidente que todo ello debería ser sufragado por el propio banco, por ser operaciones que se hallan dentro del ámbito de su propia actividad. Es evidente que la entidad dispone de personal laboral propio cuyo cometido es el desarrollo de dichas funciones, por lo que no le supone ningún coste adicional, ni mucho menos presta servicio alguno que deba ser contraprestado por parte del consumidor. Piénsese, además, que con dicha operación de préstamo, y mediante el pago de intereses, el banco obtendrá un beneficio considerable, que es la finalidad para la que concede el préstamo y que, en cualquier caso, cubre más que suficientemente las gestiones y valoraciones previas que ha de desarrollar para su concesión y apertura.

Visto el panorama actual, y en el supuesto de que se encuentre en dicha situación, le aconsejamos que ponga su caso en manos de un abogado que pueda asesorarle y, en su caso, defender sus derechos.

Una altra clàusula abusiva: comissió d’obertura

Una altra clàusula abusiva: comissió d’obertura

La clàusula de comissió d’obertura establerta en els contractes de préstecs hipotecaris acostuma a estar predeterminada pel banc. En aquest tipus de productes, el prestador fixa un percentatge sobre el capital, que sol rondar entre el 0,5% i l’1,5% de l’import del préstec. Aquesta quantitat es dedueix directament de la quantitat de diners que s’entrega al prestatari, una vegada firmada l’escriptura de préstec.

L’Ordre EHA/2899/2011, de 28 d’octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris, estableix a l’article 3.1 que només podran percebre’s comissions o repercutir-se despeses per serveis sol·licitats en ferm o acceptats expressament per un client, i sempre que responguin a serveis efectivament prestats o despeses que hi hagi hagut. En el mateix sentit, l’Ordre de 12 de desembre del 1989 incidia en la necessitat que havia d’existir una correlació entre la despesa i el servei prestat al client pel banc.

Les entitats financeres imposen als consumidors dels préstecs aquesta comissió d’obertura, que constitueix una clàusula que està preredactada als contractes, de manera que el client bancari no té la capacitat per negociar-la. Això fa que aquesta clàusula constitueixi una condició general de la contractació. La Llei de consumidors i usuaris entén que són clàusules abusives totes aquelles que no hagin estat negociades individualment, així com les pràctiques no consentides expressament que, contra les exigències de la bona fe, causin un perjudici al consumidor o usuari, un desequilibri important entre els drets i les obligacions de les parts. També considerarà abusives les estipulacions que vinculin el contracte a la voluntat de l’empresari (banc) o que determinin la falta de reciprocitat en el contracte. Entre les causes que poden generar aquesta falta de reciprocitat entre les parts, pot trobar-se el supòsit de la imposició d’una comissió d’obertura que no suposa una contraprestació a un servei prestat realment a favor del client bancari.

Nombrosos jutjats han declarat nul·la la clàusula de comissió d’obertura en el contracte de préstec hipotecari, per abusiva i desproporcionada, així com per la falta de reciprocitat, ja que es fixa automàticament, sense que se’n justifiqui la causa de la meritació, ni el servei efectivament prestat que ha de contraprestar.

A la pràctica, aquesta comissió d’obertura, al costat de la comissió per estudi, ha de pagar les despeses per gestions pròpies que ha d’efectuar el banc per realitzar l’operació. Així, per exemple, les valoracions de risc (estudi) i les gestions que comporta, per la qual cosa resulta evident que tot plegat hauria de ser sufragat pel mateix banc, al ser operacions que es troben dins de l’àmbit de la seua activitat. És evident que l’entitat disposa de personal laboral propi la comesa del qual és el desenvolupament de les esmentades funcions, per la qual cosa no li suposa cap cost addicional, ni de bon tros presta cap mena de servei que hagi de ser contraprestat per part del consumidor. S’ha de pensar, a més, que amb l’esmentada operació de préstec, i mitjançant el pagament d’interessos, el banc obtindrà un benefici considerable, que és la finalitat per a la qual concedeix el préstec i que, en qualsevol cas, cobreix de forma més que suficient les gestions i valoracions prèvies que ha de desenvolupar per a la seua concessió i obertura.

Vist el panorama actual, i en el supòsit que es trobi en l’esmentada situació, li aconsellem que posi el seu cas en mans d’un advocat que pugui assessorar-lo i, en el seu cas, defensar els seus drets.

©2023 Huguet & Ostáriz advocats - Lleida

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