La cláusula de comisión de apertura establecida en los contratos de préstamos hipotecarios suele venir predeterminada por el banco. En este tipo de productos el prestamista fija un porcentaje sobre el capital, que suele “rondar” entre el 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo. Esta cantidad se deduce directamente de la cantidad de dinero que se le entrega al prestatario, una vez firmada la escritura de préstamo.

La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, establece en el artículo 3.1 que sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos. En el mismo sentido la Orden de 12 de diciembre de 1989 incidía en la necesidad de que había de existir una correlación entre el gasto y el servicio prestado al cliente por el banco. Las entidades financieras imponen a los consumidores de los préstamos esta comisión de apertura, constituyendo una cláusula que viene pre-redactada en los contratos, de manera que el cliente bancario carece de capacidad para negociarla. Ello hace que esta cláusula constituya una condición general de la contratación. La Ley de consumidores y usuarios entiende que son cláusulas abusivas todas aquellas que no hayan sido negociadas individualmente, así como las prácticas no consentidas expresamente que, contra las exigencias de la buena fe, causen un perjuicio al consumidor o usuario, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. También considerará abusivas las estipulaciones que vinculen el contrato a la voluntad del empresario (banco) o que determinen la falta de reciprocidad en el contrato. Entre las causas que pueden generar esta falta de reciprocidad entre las partes puede encontrarse el supuesto de la imposición de una comisión de apertura que no supone una contraprestación a un servicio prestado realmente a favor del cliente bancario.

Numerosos Juzgados han declarado nula la cláusula de comisión de apertura en el contrato de préstamo hipotecario, por abusiva y desproporcionada, así como por falta de reciprocidad, dado que se fija “automáticamente” sin que se justifique la causa de su devengo, ni el servicio efectivamente prestado que viene a contraprestar.

En la práctica, esta comisión de apertura, junto a la comisión por estudio, viene a pagar los gastos por gestiones propias que ha de efectuar el banco para realizar la operación. Así, por ejemplo, las valoraciones de riesgo (estudio) y gestiones que conlleva la misma, por lo que resulta evidente que todo ello debería ser sufragado por el propio banco, por ser operaciones que se hallan dentro del ámbito de su propia actividad. Es evidente que la entidad dispone de personal laboral propio cuyo cometido es el desarrollo de dichas funciones, por lo que no le supone ningún coste adicional, ni mucho menos presta servicio alguno que deba ser contraprestado por parte del consumidor. Piénsese, además, que con dicha operación de préstamo, y mediante el pago de intereses, el banco obtendrá un beneficio considerable, que es la finalidad para la que concede el préstamo y que, en cualquier caso, cubre más que suficientemente las gestiones y valoraciones previas que ha de desarrollar para su concesión y apertura.

Visto el panorama actual, y en el supuesto de que se encuentre en dicha situación, le aconsejamos que ponga su caso en manos de un abogado que pueda asesorarle y, en su caso, defender sus derechos.