La fianza en los contratos de arrendamiento es una cantidad en metálico que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar los posibles incumplimientos por parte del inquilino, ya sea por daños o por impago de renta. Dicha obligación viene recogida en el art.36 de la Ley 29/1994, de Arrendamiento Urbanos y en el art.105 del Texto Refundido de 1964. La fianza es una obligación legal que vincula a todos los contratos, ya sea de vivienda o de uso distinto cuyo incumplimiento pueda dar lugar a la resolución del contrato.

La obligación del arrendatario se produce en el momento de la firma del contrato que implica la entrega de la cantidad de una mensualidad de renta en caso de arrendamientos de vivienda y dos para los de uso distinto.

La disposición Adicional Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de los arrendadores de depositar la fianza, que no devengará interés alguno, por lo que cada Comunidad dentro de sus competencias, en la mayoría de los casos, han dispuesto de un sistema y de un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación.

Dentro de las variaciones que han establecido cada Comunidad, hay unas líneas generales para depositar de las fianzas, siendo la obligación siempre del arrendador. El plazo general es de un mes, pero puede variar entre los 15 días como ocurre en Cantabria o Valencia, hasta los dos meses que Permite Cataluña.

La forma de depositar la fianza y el lugar, varía en cada Comunidad, en algunas es obligatoria la entrega en metálico de la cantidad como en Canarias. El lugar  puede ser un organismo oficial como el Instituto Catalán de Suelo o el Instituto de la Vivienda de Madrid, mediante ingresos por modelos formalizados ante la Agencia Tributaria como en Andalucía o en cuentas bancarias habilitadas por la Administración como en Extremadura. La documentación que se debe presentar es una copia del contrato de arrendamiento y el DNI del arrendador. El arrendador tiene la obligación de entregar al arrendatario una copia del resguardo que entrega cada Administración.

El incumplimiento del arrendador supone una infracción de carácter administrativo que puede ser clasificada de leve, como ocurre en Cataluña, si se retrasa en más de dos meses, cuya sanción es del 35% del importe de la fianza. En Aragón o Galicia, la sanción oscila entre el 5% y el 35% del importe. En caso de Madrid, la infracción está tipificada como grave y supone una multa entre el 26% y el 50%, con tope de 90.000€.

En Castilla y León la falta de depósito constituye una infracción grave cuya sanción puede ser entre 3.001€ a 15.000€. El plazo de prescripción de las infracciones va entre los nueve meses y los cuatro años.

Una vez resuelto el contrato de alquiler y comunicado al organismo correspondiente, la administración tiene el plazo de un mes para devolver el importe al arrendador.

La obligación es únicamente del arrendador, en ningún caso el arrendatario puede ser sancionado por no efectuarlo.