El Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario conlleva una reforma de la legislación hipotecaria. La finalidad es ofrecer más protección a los consumidores, así como «preservar la cultura del pago». Con esta norma, pretende darse cumplimiento a la Directiva europea 2014/17 / UE. La Comisión Europea denunció España, junto a Croacia, Chipre y Portugal, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TUE) por no haber incorporado completamente la normativa comunitaria antes del 21 de marzo de 2016. Se espera que en poco tiempo el Consejo de Estado apruebe dicho anteproyecto.
Las novedades más destacadas que incluye esta nueva regulación generarán importantes modificaciones tanto en la tramitación de los créditos como durante la vigencia de éstos. Destacamos las que siguen.
El banco deberá ofrecer toda la documentación al cliente siete días antes de que vaya a firmar la hipoteca. Con esta documentación, el cliente deberá efectuar una primera visita gratuita al notario para que pueda resolver las dudas. Sólo en la segunda visita al notario podrá formalizarse el contrato de hipoteca. Es responsabilidad expresa del notario certificar que el cliente es consciente de lo que firma dando constancia. En ningún caso el notario no podrá autorizar contratos en los que se incluyan cláusulas declaradas abusivas por sentencia firme, y tampoco si no se ha cumplido con los requisitos que marca la ley. Al registrador de la propiedad, también se le encomienda una tarea garantista.
Se prohíbe la venta de productos vinculados. Es decir, se prohíbe al banco que imponga al cliente paquetes que obligatoriamente deben contratarse en bloque y vinculados a la concesión del crédito, como por ejemplo la domiciliación de la nómina, el seguro del hogar, un seguro de vida, etcétera. Solo podrán ofrecerse paquetes que se consideren beneficiosos para el cliente, siempre que los haya autorizado el Banco de España. Sin embargo, sí podrán ofrecerse al cliente dichos productos separadamente a cambio de una bonificación.
Para poder aplicar el vencimiento anticipado, se elevan las cantidades que necesariamente deben haber resultado impagadas. Hasta ahora, era suficiente el impago de tres cuotas para poder aplicarlo. Con dicha reforma, se diferencian dos periodos: el primero será durante la primera mitad del contrato y se podrá ejecutar cuando se deje de pagar el 2 por ciento del principal, y el segundo, durante la segunda mitad del contrato, en el que este porcentaje se incrementa hasta el 4 por ciento.
Con ello se tiene en consideración que, en esta segunda fase, el cliente habrá pagado una suma importante del total del crédito. Cuando las cuotas mensuales sean muy bajas, también se establece un límite temporal para que se puedan acumular impagos: nueve meses durante la primera mitad de la hipoteca y doce meses a partir de la segunda. Estas disposiciones se aplicarían de forma retroactiva a partir del momento en que aprueben la norma las Cortes.
En el tema de la amortización anticipada, también se introducen novedades. Actualmente, se establece una comisión del 0,5 por ciento o el 0,25 sobre la totalidad del préstamo. A partir de la nueva norma, se aplicará un tipo del 0,5 por ciento durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, y de un 0,25 por ciento entre el tercer y el quinto año; a partir de ese momento, no habrá ninguna penalización.
En las hipotecas de tipo fijo, la comisión será del 4 por ciento durante los tres primeros años y del 3 por ciento a partir de entonces. Cabe destacar que dichas comisiones se aplicarán sólo sobre la cuantía amortizada, y no sobre el total del préstamo, como se hacía antes.